La propiedad ha sido considerado como una inversi\u00f3n segura. La generaci\u00f3n de flujo de caja proveniente de la renta y el potencial de ganancias de capital por la venta de los activos que atraen a muchos de los inversores en el mercado de bienes ra\u00edces. Por tanto, es muy com\u00fan que las personas tengan a su patrimonio muy distribuido en las propiedades f\u00edsicas.<\/span><\/p>\n A continuaci\u00f3n, vamos a ver el paralelismo entre la inversi\u00f3n en un inmueble en el f\u00edsico y en el Fondo de la propiedad Inmobiliaria (FII), ejemplificados en este caso, en los centros comerciales. A efectos de simplificaci\u00f3n, en el caso de estudio no se considera la revalorizaci\u00f3n\/depreciaci\u00f3n de los activos fijos. El objetivo es contrastar las diferencias m\u00e1s importantes entre ambos, principalmente desde el punto de vista de la diversificaci\u00f3n y la generaci\u00f3n de flujo de caja de la cartera de clientes.<\/span><\/p>\n Si tomamos como base para un inversor con un patrimonio total de m\u00e1s de 1 mill\u00f3n de d\u00f3lares, y suponemos que se tiene de un bien inmueble en el cat\u00e1logo de productos, muy probablemente, estamos hablando de que alrededor del 50% se encuentra distribuido en una sola acci\u00f3n, es decir, que hay una alta concentraci\u00f3n de los recursos.<\/span><\/p>\n Vamos a suponer tambi\u00e9n que el patrimonio es una de las viviendas. Partiendo de la premisa de que el cambio de inquilinos en la vivienda se lleva a cabo cada 3 a\u00f1os y en el que la distancia entre un lugar y otro es de 2 meses y medio, llegamos a la conclusi\u00f3n que la vacante org\u00e1nica de la media de la vivienda, es de un 5,5% a lo largo de un per\u00edodo de 10 a\u00f1os.<\/span><\/p>\n Utilizando los par\u00e1metros de la renta, el \u00edndice de FipeZap, el instituto de referencia del precio de la vivienda, se llega al rendimiento (ganancia) y del servicio de alquiler de una vivienda en un 5,5% el a\u00f1o pasado. El descontarmos en el IR medio (Impuesto sobre la Renta de 20%, el rendimiento se encuentra en el 4,4% de los a. a. que, Ahora, con los supuestos de vacante, y el cero defecto incorporado, se llega a un volumen de ventas total de 4,0% en el a\u00f1o.<\/span><\/p>\n Bueno, ya sabemos que esa no es la historia de la mayor\u00eda de los inversores\/compradores de los inmuebles. Los problemas de localizaci\u00f3n, negociaci\u00f3n de contratos, civiles, las reformas en el hogar, el pago de comisiones para los inmuebles, entre otros, que son mucho m\u00e1s frecuentes de lo que es el escenario que se describe. En otras palabras, el rendimiento de dicho activo, que tiende a ser m\u00e1s peque\u00f1o de lo que estamos hablando aqu\u00ed.<\/span><\/p>\n As\u00ed, parece razonable pensar que, de tener un patrimonio de la empresa se concentr\u00f3 en un \u00fanico activo con menor liquidez, como el de la propiedad f\u00edsica, no es coherente. Cualquier tipo de necesidad de capital, en la que el inversor puede que tenga que desprenderse de su propiedad r\u00e1pidamente, sin p\u00e9rdida significativa de su patrimonio.<\/span><\/p>\n Por el contrario, en los FIIs dirigen a los principales l\u00edmites de las propiedades f\u00edsicas, como la diversificaci\u00f3n, liquidez y rentabilidad.<\/span><\/p>\n Los de la FIIs de la propiedad f\u00edsica, los denominados \"ladrillos\" a invertir en diversos sectores como el de las losas de negocio almacenes de log\u00edstica, hoteles, centros comerciales, etc.). A pesar de las diferencias entre cada uno de estos sectores, no es una caracter\u00edstica inherente a la mayor\u00eda de ellos cuentan con m\u00e1s de un conductor.<\/span><\/p>\n Vamos a tomar como ejemplo el ICF monoativo de <\/span>centro comercial y de negocios. El patrimonio tiene un promedio de m\u00e1s de 200<\/span>De 300 tiendas, por lo tanto, la producci\u00f3n y\/o de la falta de pago de la renta de un buen pu\u00f1ado de ellos, tienden a tener un impacto representativo en el flujo de caja mensual de la ICF. Ya que el flujo de dinero en efectivo de la propiedad f\u00edsica, sufre mucho m\u00e1s de la oscilaci\u00f3n, en muchos de los casos, se encuentra la negativa a la salida del inquilino.<\/span><\/p>\n Desde el punto de vista de la generaci\u00f3n de ingresos para los centros de llamadas que cuentan con ciertas particularidades. Una parte de la renta, que es algo entre un 15 a 20%, proviene de la interpretaci\u00f3n de los comerciantes, es decir, cuanto m\u00e1s se venden, los centros comerciales se benefician.<\/span><\/p>\n Sumado a esto, los centros comerciales, tambi\u00e9n cuentan con los ingresos de conexi\u00f3n a internet y un 15% del total) y de otros ingresos, como los guantes de los puntos de los comerciantes, medios de comunicaci\u00f3n, etc\u00e9tera. As\u00ed pues, se observa una mayor flexibilidad y diversificaci\u00f3n de los ingresos.<\/span><\/p>\n En t\u00e9rminos de ocupaci\u00f3n y por defecto, las variables con un gran peso en el flujo de efectivo, por los centros comerciales, tambi\u00e9n tienen un lugar destacado. Si usamos las empresas de un centro comercial y de negocios que cotizan en la Bolsa de Valores de proxy, Multiplan, Humanos, etc.) nos encontramos con baja tasa de ocupaci\u00f3n, el 5% de la media, y tambi\u00e9n el de la morosidad, en el 2,5%.<\/span><\/p>\n Al fin y al cabo, a la atenci\u00f3n de las grandes ventajas de invertir en la FIIs, por ejemplo, de los fondos de los centros comerciales. Por tanto, un mayor potencial de crecimiento de los ingresos, as\u00ed como tambi\u00e9n la previsi\u00f3n de flujo de caja, y con respecto a las propiedades f\u00edsicas. Es, por supuesto, a otros sectores como el de las losas de empresa, a la que nos gusta mucho, adem\u00e1s tiene una gran ventaja \u2013 vamos a dejar ese tema para otro art\u00edculo.<\/span><\/p>\n El punto negativo de esta historia, es que no tiene mucho FII del centro comercial y de negocios en la lista, el hecho de que debe ser cambiado, a lo largo de los pr\u00f3ximos a\u00f1os, teniendo en cuenta los cambios normativos y el trastorno por d\u00e9ficit de financiaci\u00f3n de los fondos de pensiones, de los grandes titulares de los centros de compras, hay la posibilidad de la venta de sus activos a la FIIs. A la espera de...<\/span><\/p>\n Nos encanto como el de los brasile\u00f1os que a\u00fan no se pueden ver, en la intensidad correcta, con la ventaja de disponer de inmuebles a trav\u00e9s FIIs. Los distribuidores, en el <\/span>nuestro punto de vista, que invita a los inversores a vender sus propiedades f\u00edsicas y de intercambio, por FIIs, que son los m\u00e1s diversos, tienen un mayor potencial de retorno de la buena liquidez y la reducci\u00f3n de riesgos. El tema que vamos a discutir m\u00e1s a fondo en futuros art\u00edculos.<\/span><\/p>\n Hasta la pr\u00f3xima!<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La propiedad ha sido considerado como una inversi\u00f3n segura. La generaci\u00f3n de flujo de caja proveniente de la renta y el potencial de ganancias de capital por la venta de los activos que atraen a muchos de los inversores en el mercado de bienes ra\u00edces. 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