{"id":3618,"date":"2019-02-28T09:38:27","date_gmt":"2019-02-28T12:38:27","guid":{"rendered":"https:\/\/rbrasset.resultate.site\/?p=3618"},"modified":"2025-08-27T18:07:40","modified_gmt":"2025-08-27T21:07:40","slug":"custo-de-reposicao-uma-bela-referencia-do-valor-de-um-ativo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/blog\/custo-de-reposicao-uma-bela-referencia-do-valor-de-um-ativo\/","title":{"rendered":"El costo de Reposici\u00f3n de una bonita como referencia el valor en uso de un activo"},"content":{"rendered":"

Nos gusta mucho la mirada y el valor en uso de un activo f\u00edsico de bienes ra\u00edces bajo el punto de vista de su <\/span>\"coste de reposici\u00f3n\"<\/b>. Por supuesto, tambi\u00e9n se combina el estudio con el an\u00e1lisis en relaci\u00f3n con el m\u00e9todo de flujo de caja descontado, aqu\u00ed, se utiliza el an\u00e1lisis de sensibilidad de la renta, <\/span>cap rate <\/span><\/i>de entrada y de salida, <\/span>arrendamiento de propagaci\u00f3n <\/span><\/i>y el nivel de apalancamiento financiero, para saber exactamente en qu\u00e9 escenario se pierde el dinero.<\/span><\/p>\n

Nuestra estrategia tiene como objetivo adquirir los activos, lo que equivale a un <\/span>menor <\/b>el costo total de reposici\u00f3n, es decir, por debajo del monto total invertido para el desarrollo de un \"cero\". El costo de reposici\u00f3n es la suma del costo de los terrenos, obra, materia prima y mano de obra), la concesi\u00f3n de licencias para el pago de construcci\u00f3n (entrega, cepac, etc.) y el costo del dinero en el tiempo.<\/span><\/p>\n

La var\u00e1veis, es la m\u00e1s dif\u00edcil de evaluar es el costo de la tierra, que es la que b\u00e1sicamente se explica por su ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica. La medici\u00f3n del valor de los terrenos, implica el an\u00e1lisis de la densidad de la poblaci\u00f3n y el ingreso per c\u00e1pita, el empleo en la formaci\u00f3n en la regi\u00f3n, de transporte y de infraestructura, etc\u00e9tera. Tambi\u00e9n es necesario que la evaluaci\u00f3n de su oferta, en la medida en que la escasez de agua y de \u00e1reas de mejora, en el terreno que se valora a s\u00ed mismo y a la inversa. Ya que el costo de la obra es f\u00e1cil de calcular, que var\u00eda muy poco con independencia de la regi\u00f3n de los activos.<\/span><\/p>\n

Vamos a hacer un ejemplo pr\u00e1ctico de c\u00f3mo medimos el valor desde la perspectiva del coste de reposici\u00f3n. En la regi\u00f3n de la Faria Lima, en la ciudad de S\u00e3o Paulo, brasil, en la que se encuentra el RBR, y una buena parte de las inversiones de bienes ra\u00edces, que tiene la escasez de la tierra.<\/span><\/p>\n

Es casi imposible encontrar una zona para la venta al por aqu\u00ed, y a\u00fan m\u00e1s, el valor de \"la cuenta de cierre\" para la gente\". Adem\u00e1s, no hay CEPACs, el certificado que le permite aumentar su potencial de construcci\u00f3n, que est\u00e1 disponible para su compra, lo que hace que sea a\u00fan m\u00e1s complejo de estimar el valor de la zona.<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan las previsiones de las cuentas, de un nuevo edificio de oficinas triple A (activo estilo de la demanda de inversiones del orden de los us$ 20 mil por metro cuadrado, por debajo de ellos. Una piedra que a un valor por debajo de los us$ 20 mil el metro cuadrado puede ser una preciosa adquisici\u00f3n de datos. La valoraci\u00f3n de estos activos y, en S\u00e3o Paulo, en los \u00faltimos 2 a\u00f1os, se limit\u00f3 a m\u00e1s en el an\u00e1lisis, desde el punto de vista del costo de los repuestos.<\/span><\/p>\n

Sin embargo, a la cuenta de costo de reposici\u00f3n, no se para que hay por ah\u00ed. Tenemos que incorporar algunos de los factores de riesgo de la ejecuci\u00f3n de la obra, el riesgo legal y el costo del dinero en el tiempo. Despu\u00e9s de todo, es una obra de arte puede olvidar lo que se cuenta de las condiciones actuales del tiempo (a saber, la lluvia y\/o retrasos en los permisos y autorizaciones de la municipalidad, entre otros factores.<\/span><\/p>\n

El costo del dinero en el tiempo es lo m\u00e1s simple. Podemos partir de la una de la tasa Selic, de un 6,5% de los a. a. \u2013 hemos sido muy conservadores, haciendo click aqu\u00ed. En este negocio, ya que contamos con un mayor riesgo de que el t\u00edtulo de su Gobierno, que se supone que el riesgo de la ejecuci\u00f3n y de la obra, combinados representan m\u00e1s de 150 pb.<\/span><\/p>\n

As\u00ed, se llega a una tasa de rendimiento requerida, o el \u00daNICO, de un 8% de a. a., El retorno acumulado requerido por el inversionista en un proyecto en el que lleva 4 a\u00f1os de edad para el momento en que est\u00e1 listo era de un 36%, en este caso en particular. La incorporaci\u00f3n de este premio, el nuestro, el costo de reemplazo de un activo por metro cuadrado en el spring (Us$ 19.500 * (1,36%)), se llega a un valor aproximado de Us$ 26,5 millones el metro cuadrado, desde el punto de vista del costo de los repuestos.<\/span><\/p>\n

Es un activo en el sentido de generar una rentabilidad de un 8% de a. a. dentro de los 4 a\u00f1os de edad, se necesita que la renta m\u00ednima mensual es de us$ 177 por metro cuadrado. Es interesante notar que, a d\u00eda de hoy, el valor de la renta en la regi\u00f3n que se encuentra alrededor de los$ 110.00, es decir, que tendr\u00edamos que ver un m\u00e1ximo de un 60% a un sentido econ\u00f3mico, el inversionista por invertir en el proyecto desde el principio.<\/span><\/p>\n

El costo de reposici\u00f3n, no se debe evaluar en forma aislada, sino que es necesario comprender que la tendencia de los mercados de la regi\u00f3n. Activo, con una alta ocupaci\u00f3n, ya sea por un exceso de oferta, la baja de la demanda, y\/o una combinaci\u00f3n de ambos, que por debajo del costo de reposici\u00f3n, que no necesariamente es una buena inversi\u00f3n. S\u00f3lo para tener un par\u00e1metro que, en promedio, m\u00e1s activos y con m\u00e1s del 60% de ocupaci\u00f3n, tiene un flujo de caja negativo, debido a que los costos de las coberturas de vacantes, como IMPUESTOS a la propiedad y a la junta.<\/span><\/p>\n

En el \u00e1rea de la Faria Lima, por ejemplo, la ocupaci\u00f3n sigue cayendo en el trimestre a trimestre (en la actualidad, se encuentra cerca de un 10%). A trav\u00e9s de los a\u00f1os, no contamos con la entrega de las nuevas losas de la ciudad y, por la simple ley de la oferta y demanda, los precios de los alquileres tienden a pasar por una fuerte correcci\u00f3n hasta el punto de que pueden estimular el desarrollo de los nuevos proyectos que hay por aqu\u00ed.<\/span><\/p>\n

Por eso, la tendencia de aumento de los precios de los alquileres en la zona, es indiscutible. Mientras tanto, seguimos a la b\u00fasqueda de las oportunidades en las que el valor de mercado es inferior al costo de reposici\u00f3n, junto con un an\u00e1lisis del sector y el flujo de caja de ese proyecto. Nos quedamos en este caso, con el deber de aportar un an\u00e1lisis sobre el sector de las lajas, m\u00e1s amplia, para la validaci\u00f3n de la visi\u00f3n constructiva de las losas corporativas en Sao Paulo.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nos gusta mucho analizar el valor de un activo inmobiliario f\u00edsico desde la perspectiva de su \u201ccoste de reposici\u00f3n\u201d. Por supuesto, tambi\u00e9n combinamos este estudio con el an\u00e1lisis relativo, y el m\u00e9todo del flujo de caja descontado - aqu\u00ed, utilizamos el an\u00e1lisis de sensibilidad de la renta, la tasa de capitalizaci\u00f3n de entrada\/salida, el diferencial de arrendamiento y el apalancamiento financiero para entender en qu\u00e9 escenario perdemos dinero.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":931,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[40],"tags":[],"class_list":["post-3618","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigos"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3618","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3618"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3618\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/931"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3618"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3618"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3618"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}