Hace unos d\u00edas, est\u00e1bamos dando forma a una presentaci\u00f3n a los clientes de las oficinas de los agentes de trabajadores aut\u00f3nomos (AAI) en torno a los temas siguientes: (i) por qu\u00e9 la inversi\u00f3n en Fondos Inmobiliarios (FIIs); y (ii) como el de \"navegar\" en cada momento del ciclo de la vivienda. Una comparaci\u00f3n entre la FIIs y la Propiedad F\u00edsica), con las ventajas e inconvenientes de cada una de las disciplinas, se encontraba en una de las diapositivas, y espec\u00edficamente en uno de los puntos que all\u00ed abordados en el que vamos a explorar en este art\u00edculo: la situaci\u00f3n de desventaja de la FIIs, desde el punto de vista de la <\/span>la marcaci\u00f3n a mercado<\/b>.<\/span><\/p>\n Para aquellos que a\u00fan no conocen, la marca en el mercado es un proceso que refleja el valor de mercado de los activos. Por razones de simplicidad, en el caso de que el valor que aparece es el precio de la tela de la \u00faltima cotizaci\u00f3n del valor en el entorno de la Bolsa. La incesante fluctuaci\u00f3n del precio de la causa de la molestia de la mayor\u00eda de los inversores de la FIIs, en la que no se observa en el precio de la propiedad. Y, por tanto, la traeremos a la reflexi\u00f3n.<\/span><\/p>\n Supongamos que usted ha comprado un piso de us$ <\/span>1 mill\u00f3n de d\u00f3lares en el \u00faltimo mes, el valor pagado es, por lo tanto, la marca en el mercado de este principio activo. Un mes despu\u00e9s, \u00bfcu\u00e1l es el valor de un apartamento? Debido a que el objetivo principal de la inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces es para protegerse de la inflaci\u00f3n y conseguir un aumento de capital en la que, con el tiempo, la respuesta m\u00e1s probable es que sea en un m\u00ednimo De$ 1 mill\u00f3n de d\u00f3lares, \u00bfno?<\/span><\/p>\n Ahora bien, vamos a suponer que en el piso haya sido adquirido a finales de 2014, con el inicio de la recesi\u00f3n en brasil, es la misma pregunta que se incluyera en el a\u00f1o 2016, \u00bfcu\u00e1l ser\u00eda la probabilidad de una respuesta? En la declaraci\u00f3n del impuesto sobre la renta y del cesionario con el mismo valor que se marca de R$ 1 mill\u00f3n de d\u00f3lares.<\/span><\/p>\n Sin embargo, si se la compara con la tasa de inflaci\u00f3n en un per\u00edodo de tiempo (19,2%) y el \u00edndice de precios de los bienes ra\u00edces FipeZap (4,3%), se llega a una p\u00e9rdida real de un 14,1%. De eso se trata, de que el inmueble ha perdido valor.<\/span><\/p>\n En el mismo per\u00edodo de tiempo, el IFIX, es una especie de \u00edndice bovespa de los FIIs, tuvo un rendimiento acumulado de la <\/span>El 39.5%. Por supuesto, el an\u00e1lisis de este tipo de actuaci\u00f3n abarca muchos aspectos, y es que es mucho m\u00e1s complejo que la simple revisi\u00f3n de la actuaci\u00f3n, pero el punto aqu\u00ed no es discutir acerca de la interpretaci\u00f3n hist\u00f3rica de la FIIs en contra de las propiedades f\u00edsicas y s\u00ed, la marca en el mercado de ambos a la vez.<\/span><\/p>\n Mientras que en el caso del inversionista de las propiedades que puede tener una sensaci\u00f3n de seguridad y estabilidad a lo largo del per\u00edodo de recesi\u00f3n, el operador de la FIIs, pas\u00f3 por la emoci\u00f3n, con el sube y baja del valor de las acciones. Y, seg\u00fan la oscilaci\u00f3n de los precios, lo que no necesariamente significa que se ha incurrido en un mayor riesgo y, de hecho, es todo lo contrario. A continuaci\u00f3n se explica el por qu\u00e9. El inversor de la FIIs en el a\u00f1o 2016:<\/span><\/p>\n (i) <\/span>Compr\u00f3 los activos por debajo del costo de reposici\u00f3n;<\/span><\/p>\n (ii)\u00a0 <\/span>La cartera estaba diversificada en el sector inmobiliario, as\u00ed como su base de usuarios;<\/span><\/p>\n (iii) <\/span>Una necesidad de liquidez, lo que podr\u00eda vender sus acciones en 1 a 3 d\u00edas h\u00e1biles, en un ambiente muy conservador;<\/span><\/p>\n (iv) <\/span>Tuvo la oportunidad de hablar de sus activos a lo largo del tiempo y, en su caso la realizaci\u00f3n de la ganancia de esos FIIs, con un mejor rendimiento,<\/span><\/p>\n (v) <\/span>No se ha pagado para IR a la renta, distribuidos (el equivalente a la renta de los activos); y<\/span><\/p>\n (vi) <\/span>No tuvo que lidiar con los costos (tales como registros, la negociaci\u00f3n de los documentos, etc). y, adem\u00e1s de incurrir en costos excesivos de operaci\u00f3n (tales como ITBI).<\/span><\/p>\n Seguro que en los mismos no se tendr\u00e1n en cuenta para la valoraci\u00f3n de los bienes inmuebles hecha por el inversionista de las propiedades de la f\u00edsica. El hecho de que su propiedad no puede ser \"marcada\", es decir, la percepci\u00f3n de que el valor no sufren cambios con el tiempo, lleva a una falsa sensaci\u00f3n de seguridad y estabilidad de la inversi\u00f3n en el sector inmobiliario. Por el impacto, ya sea positivo o negativo, por lo general s\u00f3lo se percibe en el momento de la venta.<\/span><\/p>\n Nuestra propuesta de este texto es dar una se\u00f1al a un inversor de bienes ra\u00edces (de forma directa o indirecta): frente a la marcaci\u00f3n a mercado como algo positivo y no negativo. La marcaci\u00f3n a mercado, no se obliga al inversor a tomar cualquier tipo de acci\u00f3n. No es necesario comprar o vender un activo, en raz\u00f3n de que el \"sello\" de la marca. Es s\u00f3lo una referencia temporal de lo que los inversores est\u00e1n dispuestos a pagar por un determinado activo. Qu\u00e9 tal disfrutar de los momentos de estr\u00e9s en el mercado\", o \"la aversi\u00f3n al riesgo en exceso\" para comprar un poco m\u00e1s de los bienes inmuebles\/FIIs lo que te gusta? O lo vende por encima del precio de un inmueble\/ICF, en un momento de optimismo exagerado de los \u00e1ngeles? Incorporar esta forma de ver a las inversiones, adem\u00e1s de las inversiones directas en el sector inmobiliario puede provocar un importante cambio en el comportamiento de los inversores.<\/span><\/p>\n En el RBR, por ejemplo, si una acci\u00f3n cotiza por debajo de su coste de reposici\u00f3n y\/o de muy cerca, pero no hay un claro desequilibrio favorable entre la oferta y la demanda en una determinada zona, se opt\u00f3 por adquirir el activo, ya sea a trav\u00e9s de B-3 (en la Bolsa de Valores o en el mercado privado, mediante la compra de \"el ladrillo\" en forma directa a trav\u00e9s de nuestros fondos). En el caso de los activos de rebajas, posiblemente, desde la oportunidad de llevar a cabo las ganancias de las inversiones.<\/span><\/p>\n El inversor al que le gusta mucho el de la propiedad f\u00edsica, se encuentra en la reflexi\u00f3n de que si en realidad la marcaci\u00f3n a mercado de ICF es una situaci\u00f3n de desventaja. En nuestro punto de vista, es una manera de realizar un seguimiento del rendimiento de sus inversiones, y, en cualquier nivel y modalidad<\/span>.<\/span><\/p>\n En este sentido, agradecemos mucho el crecimiento del mercado de la FIIs, ya que, con ello, ganan cada vez m\u00e1s, las opciones de inversi\u00f3n en el sector inmobiliario, con <\/span>la liquidez diaria, ya que la clase de activo, lo que m\u00e1s nos gusta, con la liquidaci\u00f3n de la que antes s\u00f3lo se encuentra en los mercados de los l\u00edquidos y de los documentos, como de las acciones y de renta fija. En los estados UNIDOS, es as\u00ed que, desde hace mucho tiempo, con los Reit (Real Estate Investment Trust), una estructura muy similar a la de los FIIs, y que hace que la inversi\u00f3n de m\u00e1s de un 20 por ciento de los estadounidenses.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Hace unos d\u00edas, estuvimos preparando una presentaci\u00f3n para los clientes de una empresa de agentes independientes (AAI) sobre los temas de: (i) \u201cpor qu\u00e9\u201d invertir en Fondos Inmobiliarios (FIIs); y (ii) c\u00f3mo \u201csurfear\u201d cada momento del ciclo inmobiliario. Una de las diapositivas inclu\u00eda una comparaci\u00f3n entre los FIIs y la propiedad f\u00edsica, con las ventajas y desventajas de cada tipo, y es espec\u00edficamente uno de los puntos tratados all\u00ed el que exploraremos en este art\u00edculo: la desventaja de los FIIs desde el punto de vista del mark-to-market.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":3822,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[40],"tags":[],"class_list":["post-3717","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigos"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3717","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3717"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3717\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3822"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3717"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3717"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3717"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}