{"id":3728,"date":"2019-12-16T13:37:01","date_gmt":"2019-12-16T16:37:01","guid":{"rendered":"https:\/\/rbrasset.resultate.site\/?p=3728"},"modified":"2025-08-27T18:33:59","modified_gmt":"2025-08-27T21:33:59","slug":"a-relacao-entre-juros-e-ifix","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/blog\/a-relacao-entre-juros-e-ifix\/","title":{"rendered":"La Relaci\u00f3n Entre el Inter\u00e9s y el IFIX"},"content":{"rendered":"

Vamos a hablar hoy acerca de los intereses\/ingresos fijos y de activos de bienes ra\u00edces, dos clases de activos, por el contrario asociadas. Cuando el inter\u00e9s de los activos inmobiliarios, se caen, y a la inversa.<\/span><\/p>\n

A modo de ejemplo, compararemos, pues, el retorno de la NTN-B, en el t\u00edtulo de un gobierno post-montado y enganchado a la tasa de inflaci\u00f3n, con el dise\u00f1o de la FIIs (izda.). Ambos se encuentran estrechamente vinculados entre s\u00ed. El FIIs llevan las caract\u00e9risticas similares a las de los t\u00edtulos de renta fija, lo siguiente: (i) la alta previsilidade de la generaci\u00f3n de flujo de caja, as\u00ed como (ii) la distribuci\u00f3n del 95% de su resultado de ingresos; (c) alquiler de bienes inmuebles vinculados a la inflaci\u00f3n. Sin embargo, como ya hemos mencionado, est\u00e1n correlacionados negativamente.<\/span><\/p>\n

La tasa de inter\u00e9s es una variable que impacta en tanto que el costo de oportunidad de los inversionistas en cuanto a la econom\u00eda de un pa\u00eds. Los intereses principales que representan el mayor porcentaje de descuento para el c\u00e1lculo del valor de los activos (lo que representa el menor valor presente de estos activos y, tambi\u00e9n, un menor crecimiento en el pa\u00eds. En este caso, el consumo (demanda baja, llevando a las empresas a reducir las inversiones y\/o reducir sus operaciones con un impacto directo en los activos inmobiliarios, a trav\u00e9s de aumento de la ocupaci\u00f3n y la ca\u00edda de los precios de los alquileres.<\/span><\/p>\n

Para que quede claro, vamos a los n\u00fameros. En la gr\u00e1fica siguiente se representa la historia del dise\u00f1o de NTN-B en el 2035 y del dise\u00f1o de Ifix desde el a\u00f1o 2011, la ventana de tiempo en el que se contempla tanto en el crecimiento econ\u00f3mico del pa\u00eds (2011-2013), como en la reciente crisis econ\u00f3mica (2014-2016).<\/span><\/p>\n

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En las l\u00edneas que se cruzan entre s\u00ed a lo largo del tiempo, sino que siempre se encuentran en direcciones opuestas. En Todas las ocasiones en las que el dise\u00f1o NTN-B-2035 aument\u00f3 (altas tasas de inter\u00e9s, el rendimiento de Ifix cay\u00f3 al suelo, como en el per\u00edodo entre 2013 y 2015, cuando la inflaci\u00f3n se explota en el pa\u00eds, llegando a cifras de dos d\u00edgitos.<\/span><\/p>\n

Es interesante tener en cuenta que el pico de rendimiento de NTN-B en el 2035, fue a finales de 2015, en el 7,4% de a. a. Desde entonces, la trayectoria de la ca\u00edda, motivado por la mejora de la confianza en el pa\u00eds, frente a un gobierno liberal, que en un primer momento, el entonces presidente, Michel Temer, y el segundo, el presidente de Jair Bolsonaro.<\/span><\/p>\n

Ambos se restablecieron la confianza en el pa\u00eds y que, junto con una inflaci\u00f3n controlada, as\u00ed como las reformas econ\u00f3micas aprobadas (por ejemplo, el techo de gasto p\u00fablico y de seguridad social) y el bajo nivel de crecimiento econ\u00f3mico, han permitido al Banco Central de cortar la Selic \u2013 ha ca\u00eddo en el mayor nivel de los \u00faltimos a\u00f1os, de un 14,25% de a. a. en el 4,50% a. a.. a partir De ah\u00ed para ac\u00e1 (2016-2019), los de la FIIs, no han dejado de subir, y de la valorizaci\u00f3n acumulada de m\u00e1s del 100%.<\/span><\/p>\n

Usted puede estar pensando que a\u00fan hay espacio para colocar los intereses? El Ifix, que tiene un potencial de revalorizaci\u00f3n?<\/span><\/p>\n

Solo para dejar en claro, que no somos economistas, pero creemos que haya motivos suficientes para la valoraci\u00f3n de Ifix es as\u00ed, y la explicaci\u00f3n viene de la ra\u00edz.<\/span><\/p>\n

Nos gusta ver a un potencial de revalorizaci\u00f3n del Ifix, bajo el punto de vista del dise\u00f1o de Ifix en contra de que el dise\u00f1o de la NTN-B en el 2035, es decir, en el intervalo. El siguiente gr\u00e1fico representa el historial de ambos a la vez.<\/span><\/p>\n

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Fuente: Bovespa y el Tesoro de la<\/span><\/h6>\n

Cuanto mayor sea el margen, m\u00e1s atractivo se encuentra a invertir en el FIIs. Hist\u00f3ricamente, el diferencial medio entre los dos, es de 310 pb, siendo el punto m\u00e1ximo de 480 pb, y en el punto de menos de 90 pb, llegado un poco antes de la huelga de los conductores de camiones de 2018. Hoy en d\u00eda, el dise\u00f1o de la NTN-B en el 2035 se encuentra en el 3,2% de a. a., y el dise\u00f1o de Ifix en el 6,3% de los a. a., lo que significa una extensi\u00f3n de 310 pb entre ellos.<\/span><\/p>\n

\u00bfCu\u00e1l es la raz\u00f3n de este aumento de los m\u00e1rgenes, a lo largo de un a\u00f1o 2019?<\/span><\/p>\n

A diferencia de lo que ocurri\u00f3 en el pasado y, sobre todo, durante el periodo 2016-2018, cuando el Ifix tuvo una valoraci\u00f3n superior a la de NTN-B y 2035, y ha habido una ca\u00edda de los m\u00e1rgenes, a la vez que el movimiento es un poco diferente a la mejora de la NTN-B-2035 (+38%) fue superior al de Ifix (+27%) en el a\u00f1o, que se ha incrementado el diferencial.<\/span><\/p>\n

Y, \u00bfcu\u00e1l es la conclusi\u00f3n?<\/span><\/p>\n

Hagamos el ejercicio, con la propagaci\u00f3n de caminar por el primero de la desviaci\u00f3n est\u00e1ndar por debajo de la media hist\u00f3rica de m\u00e1s de 220 pb, partiendo de la premisa de que el dise\u00f1o de la NTN-B en el 2035 se mantenga en el nivel actual, el 3,2% de a. a., se llega a la conclusi\u00f3n de que el Ifix cuenta con un espacio para la apreciaci\u00f3n de casi el 20 por ciento, o la propagaci\u00f3n de comprir 90 pb.\u00a0<\/span><\/p>\n

Yendo m\u00e1s all\u00e1, se puede preguntar si el diferencial medio que el futuro no debe ser menor a la historia de 310 pb, una vez m\u00e1s, que la relaci\u00f3n de los FIIs m\u00e1s que se triplic\u00f3 en tan solo 2 a\u00f1os de edad, de la poblaci\u00f3n del pa\u00eds, que se encuentra en los fundamentos m\u00e1s s\u00f3lidos que en el pasado, la inflaci\u00f3n controlada, con intereses bajos, cr\u00e9ditos para crecer, las empresas con menos apalancadas y de manera m\u00e1s eficiente, y el fiscal controlado, y el hecho de que el spread promedio hist\u00f3rico, entre el Tesoro de los ee.uu. a 10 a\u00f1os y el rendimiento de los REITs americanos, no ser\u00e1 inferior a 115 pb. En estos aspectos, no parece que se est\u00e9n
\nincorporados. Ante esta situaci\u00f3n, se podr\u00eda tener una valoraci\u00f3n adicional por parte del FIIs.<\/p>\n

Por \u00faltimo, estamos convencidos de que el dise\u00f1o de Ifix hay espacio para la mejora de la v\u00eda el incremento de los ingresos, algo observado en los \u00faltimos a\u00f1os), por delante de los de mayor crecimiento en el pa\u00eds, que, a su vez, se refleja en una ca\u00edda de la ocupaci\u00f3n de la FIIs de ladrillo (de la losa de empresa, nave, centro comercial, etc.) y el m\u00e1s grande de la estancia. Los factores de los que tienden a reflejar tambi\u00e9n en la valoraci\u00f3n de los activos.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vamos a hablar hoy acerca de los intereses\/ingresos fijos y de activos de bienes ra\u00edces, dos clases de activos, por el contrario asociadas. Cuando el inter\u00e9s de los activos inmobiliarios, se caen, y a la inversa.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":3835,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[40],"tags":[],"class_list":["post-3728","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigos"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3728","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3728"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3728\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3835"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3728"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3728"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3728"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}