Una vivienda unifamiliar es una estructura independiente que no comparte paredes con ninguna otra residencia. Estas viviendas suelen estar ocupadas por el propietario del inmueble, aunque en los \u00faltimos a\u00f1os algunos REITs e instituciones han comenzado a invertir en este tipo de activos.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
Una vivienda prefabricada es una residencia construida en f\u00e1brica que puede instalarse en un terreno y cuesta mucho menos que una construcci\u00f3n tradicional. El alquiler total, que incluye tanto el terreno como la vivienda prefabricada, oscila entre USD 700 y USD 900, lo que la hace considerablemente m\u00e1s asequible en comparaci\u00f3n con una vivienda unifamiliar o un apartamento. Adem\u00e1s, su per\u00edodo de construcci\u00f3n es significativamente m\u00e1s corto que el de una vivienda unifamiliar.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n Adem\u00e1s de estos tres, se pueden agregar otros subsectores residenciales relacionados con la seguridad y el patrimonio, tales como los veh\u00edculos residenciales (residential vehicles), los centros deportivos y residenciales, las hipotecas y los constructores de viviendas (homebuilders).<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n El primer tema, to understand is demographical unidades como el trabajo desde el hogar (WFA), la migraci\u00f3n, y la casa alineaci\u00f3n.<\/p>\n Desde la pandemia de COVID-19, el mundo ha cambiado la forma y el lugar donde las personas trabajan. El trabajo remoto se consolid\u00f3 en Estados Unidos como una tendencia estructural. Entre los graduados universitarios, el 16,4% trabaja completamente desde casa, el 41,7% en un modelo h\u00edbrido y el 41,9% en modalidad presencial. Antes de la pandemia, casi el 85% de los trabajadores asist\u00edan f\u00edsicamente a sus oficinas. Este cambio impuls\u00f3 la migraci\u00f3n desde las grandes capitales hacia ciudades m\u00e1s peque\u00f1as y asequibles.<\/p>\n \u00bfHacia d\u00f3nde se est\u00e1 mudando la gente?<\/strong><\/p>\n Migraci\u00f3n interna<\/p>\n La regi\u00f3n del Sunbelt (sur y sureste de EE. UU.) ha registrado los flujos migratorios netos m\u00e1s positivos en los \u00faltimos a\u00f1os. En 2022, Texas y Florida fueron los principales destinos, con entradas netas de aproximadamente 320.000 y 230.000 personas respectivamente. Por el contrario, California y Nueva York perdieron m\u00e1s de 300.000 residentes netos cada una.<\/p>\n El segundo factor demogr\u00e1fico que influye en el mercado inmobiliario es la formaci\u00f3n de hogares, que constituye el principal indicador de la demanda a largo plazo. La tasa de natalidad estadounidense ha venido disminuyendo en las \u00faltimas d\u00e9cadas, al igual que en la mayor\u00eda de los pa\u00edses desarrollados. Aun as\u00ed, el n\u00famero de hogares encabezados por personas de 25 a 34 a\u00f1os creci\u00f3 en promedio 300.000 por a\u00f1o entre 2016 y 2021, un aumento considerable en comparaci\u00f3n con el crecimiento anual promedio de solo 45.000 hogares entre 2011 y 2016. Esta diferencia de 260.000 hogares adicionales por a\u00f1o, seg\u00fan el Joint Center for Housing Studies (JCHS) de la Universidad de Harvard, represent\u00f3 un movimiento espec\u00edfico de retorno hacia la media hist\u00f3rica. A largo plazo, un crecimiento poblacional m\u00e1s lento podr\u00eda implicar que la expansi\u00f3n futura de los hogares depender\u00e1 m\u00e1s de factores menos estables y predecibles, como la inmigraci\u00f3n y las tasas de jefatura de hogar, as\u00ed como de los motores que las influyen, entre ellos los cambios en los ingresos y la asequibilidad de la vivienda.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n Otro tema importante dentro del sector residencial es la influencia de las regulaciones estatales y municipales, como los controles de alquiler. Algunos estados y ciudades, como California y Nueva York, han adoptado pol\u00edticas de car\u00e1cter intervencionista. En California, por ejemplo, los aumentos de alquiler a nivel estatal est\u00e1n actualmente limitados al 5% m\u00e1s la variaci\u00f3n del \u00cdndice de Precios al Consumidor (CPI), con un tope m\u00e1ximo total del 10% anual, adem\u00e1s de las leyes espec\u00edficas de cada ciudad. Desde la pandemia de COVID-19, este tipo de pol\u00edticas ha recibido mayor atenci\u00f3n, y nuevos estados \u2014como Florida\u2014 est\u00e1n debatiendo la adopci\u00f3n de medidas similares. Incluso ha habido especulaci\u00f3n sobre la posibilidad de implementar una pol\u00edtica nacional de control de alquileres. Aunque la mayor\u00eda de los estados no cuenta con pol\u00edticas estatales sobre este tema, el control de alquileres se ha convertido en un factor relevante para el mercado, tanto por su impacto en dos de los mercados inmobiliarios m\u00e1s grandes del pa\u00eds \u2014California y Nueva York\u2014, como por el hecho de que otros estados est\u00e9n considerando su implementaci\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n En el ejercicio fiscal de 2020, los impuestos a la propiedad representaron el 32,2% del total de la recaudaci\u00f3n de impuestos estatales y locales en Estados Unidos, constituyendo la principal fuente de ingresos fiscales del pa\u00eds. A nivel local, su importancia fue a\u00fan mayor, ya que los impuestos a la propiedad explicaron el 72,2% del total de la recaudaci\u00f3n. M\u00e1s all\u00e1 de los impuestos a la propiedad, las tasas del impuesto corporativo var\u00edan considerablemente entre los distintos estados. California y varios estados del noreste presentan actualmente una tasa combinada (federal y estatal) cercana al 30%, mientras que en Texas es del 21% y en Florida del 25%. Cada estado y condado busca equilibrar la necesidad de atraer nuevas empresas con la de maximizar la recaudaci\u00f3n fiscal. Los estados del Sunbelt, muchos de los cuales mantienen una de las cargas impositivas m\u00e1s bajas del pa\u00eds, han aprovechado esta ventaja para impulsar la expansi\u00f3n empresarial, un factor que, a su vez, alimenta el crecimiento del mercado inmobiliario residencial.Cada estado y condado busca equilibrar la necesidad de atraer nuevas empresas con la de maximizar la recaudaci\u00f3n fiscal. Los estados del Sunbelt, muchos de los cuales mantienen una de las cargas impositivas m\u00e1s bajas del pa\u00eds, han aprovechado esta ventaja para impulsar la expansi\u00f3n empresarial, un factor que, a su vez, alimenta el crecimiento del mercado inmobiliario residencial.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n En 2019, el gasto total del gobierno estadounidense se situaba por debajo de los 300.000 millones de d\u00f3lares. Sin embargo, tras la pandemia de COVID-19, el gobierno de Estados Unidos destin\u00f3 una cantidad r\u00e9cord a programas de asistencia social y servicios de bienestar, incluyendo ayudas financieras para alimentos, vivienda y otros beneficios. Estos gastos se multiplicaron por 3,4, alcanzando casi 1 bill\u00f3n de d\u00f3lares. Al mismo tiempo, los ahorros personales tambi\u00e9n aumentaron m\u00e1s de 1,5 veces en 2020, impulsados por la mayor incertidumbre y preocupaci\u00f3n de los hogares durante la pandemia.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n El mercado laboral estadounidense refleja gran parte de la econom\u00eda en general. Despu\u00e9s del pico de despidos durante el COVID, las ofertas de empleo regresaron gradualmente y, para fines de 2022, la tasa de desempleo hab\u00eda ca\u00eddo al 3%, el nivel m\u00e1s bajo desde la d\u00e9cada de 1970. Los ingresos tanto del empleo como de los beneficios sociales aumentaron, lo que fortaleci\u00f3 la posici\u00f3n financiera de los estadounidenses; esto signific\u00f3 que, al mismo tiempo que los ahorros crec\u00edan, el gasto tambi\u00e9n aumentaba.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n Como se mencion\u00f3 anteriormente, el componente principal del IPC de EE. UU. (\u00edndice de inflaci\u00f3n) es la vivienda, que representa el promedio de los alquileres actuales y equivalentes y representa el 32% del \u00edndice total. Hist\u00f3ricamente, los alquileres en Estados Unidos han crecido en promedio menos del 4%. Sin embargo, durante el COVID, el trabajo desde casa se volvi\u00f3 generalizado: la gente comenz\u00f3 a buscar espacios m\u00e1s grandes y viviendas m\u00e1s alejadas de su lugar de trabajo, lo que llev\u00f3 a un aumento en la demanda y en los precios de la vivienda. Entre 2021 y 2022, los alquileres aumentaron m\u00e1s del 24%, mientras que la tasa de vacancia cay\u00f3 al 5,6%. En 2023, se espera que los alquileres se estabilicen y regresen a tasas de crecimiento m\u00e1s cercanas al promedio hist\u00f3rico.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n Incluso con el fuerte aumento de los alquileres, el crecimiento de los ingresos ayud\u00f3 a compensar el impacto en la relaci\u00f3n alquiler-ingreso. A nivel nacional, esta m\u00e9trica se encuentra actualmente cerca del promedio hist\u00f3rico del 25%. Esto sugiere que no deber\u00eda haber tensiones significativas a corto plazo en los niveles de alquiler, siempre que los ingresos de los estadounidenses contin\u00faen respald\u00e1ndolos. Sin embargo, es importante se\u00f1alar que cada regi\u00f3n tiene su propia din\u00e1mica; por ejemplo, la ciudad de Nueva York presenta una de las relaciones alquiler-ingreso m\u00e1s altas del pa\u00eds.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n En este panorama, la gente no solo ten\u00eda ingresos disponibles, sino que tambi\u00e9n se benefici\u00f3 de costos de deuda hist\u00f3ricamente bajos. El bono del Tesoro de EE. UU. a 10 a\u00f1os rend\u00eda alrededor del 1%, mientras que las tasas hipotecarias estaban en torno al 3%. Como resultado, quienes buscaban nuevas viviendas durante el COVID contaban con liquidez y condiciones de financiamiento favorables, el escenario perfecto para el aumento de los precios de la vivienda. Entre 2020 y 2022, los precios de las viviendas aumentaron aproximadamente un 40%, reflejando el fuerte incremento de los alquileres mencionado anteriormente.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n Otro factor que explica el aumento de los precios de la vivienda es la situaci\u00f3n del crecimiento poblacional. Estados Unidos tiene un total de m\u00e1s de 140 millones de unidades habitacionales, pero con una poblaci\u00f3n de m\u00e1s de 330 millones de personas, la ocupaci\u00f3n promedio es de casi 2,5 personas por vivienda. Mientras el n\u00famero de nuevos hogares contin\u00faa creciendo, la nueva oferta no ha mantenido el mismo ritmo, lo que ha llevado a una escasez estimada de m\u00e1s de cinco millones de viviendas, seg\u00fan Fannie Mae.<\/p>\n Esta escasez no parece aliviarse en los pr\u00f3ximos trimestres. Antes de 2008, los inicios de construcci\u00f3n alcanzaron niveles r\u00e9cord, alimentando la especulaci\u00f3n y el sobrecalentamiento del mercado. Sin embargo, despu\u00e9s del colapso de la burbuja inmobiliaria, la construcci\u00f3n se desplom\u00f3. Desde entonces, los inicios de nuevas viviendas se han recuperado gradualmente, pero en el entorno actual est\u00e1n comenzando a enfriarse nuevamente, incluso cuando una cantidad significativa de nueva oferta est\u00e1 a punto de entregarse. En particular, se espera que ciudades como Phoenix, Denver, Chicago y Nashville vean un aumento sustancial en la oferta, de entre el 3% y el 5% durante los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os, una se\u00f1al de advertencia para el mercado del Sunbelt.<\/p>\n Para anticipar los movimientos del mercado con algunos meses de antelaci\u00f3n, un indicador \u00fatil para predecir las ventas de viviendas es el \u00edndice de ventas pendientes. Este indicador mide los contratos inmobiliarios firmados para viviendas unifamiliares existentes, apartamentos y cooperativas que a\u00fan no se han cerrado, lo que lo convierte en un indicador adelantado de las ventas de viviendas existentes. A fines de 2022, las ventas pendientes experimentaron la mayor ca\u00edda de la \u00faltima d\u00e9cada. Las principales variables que explican las tendencias de las ventas son los precios de la vivienda, la disponibilidad de inventario y el costo del financiamiento hipotecario.<\/p>\n La variaci\u00f3n entre las tasas hipotecarias a 30 a\u00f1os y los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 a\u00f1os muestra que las hipotecas est\u00e1n directamente influenciadas por las tasas del Tesoro, que sirven como referencia para determinar el costo del capital. Durante m\u00e1s de 20 a\u00f1os \u2014con excepci\u00f3n de la pausa temporal durante la crisis de 2007-2008, que se normaliz\u00f3 en 2009\u2014 el mercado estadounidense se benefici\u00f3 de un entorno favorable, impulsado principalmente por el bajo costo hist\u00f3rico del capital.<\/p>\n Sin embargo, desde 2021, el panorama ha cambiado. Los efectos persistentes de la pandemia, combinados con las presiones de desglobalizaci\u00f3n derivadas de la guerra en Europa, las sanciones internacionales y las pol\u00edticas restrictivas de China, llevaron a un per\u00edodo de endurecimiento monetario global. En Estados Unidos, la inflaci\u00f3n rompi\u00f3 r\u00e9cords hist\u00f3ricos, superando el 7% anual frente al objetivo del 2% de la Reserva Federal. En consecuencia, el organismo inici\u00f3 un ciclo sostenido de alzas en las tasas de inter\u00e9s, lo que impuls\u00f3 el rendimiento del bono del Tesoro a 10 a\u00f1os por encima del 4,2%, cerrando 2022 en 3,88%.<\/p>\n Las tasas hipotecarias se vieron directamente afectadas por este movimiento, aunque de manera no lineal, debido a factores de riesgo espec\u00edficos del mercado residencial. El diferencial entre las tasas hipotecarias a 30 a\u00f1os y los bonos del Tesoro a 10 a\u00f1os se ampli\u00f3 considerablemente, con tasas hipotecarias que alcanzaron el 7% en 2022. Esto represent\u00f3 una brecha de 3,23 puntos porcentuales, frente al promedio hist\u00f3rico de 1,73%, un nivel comparable al observado en 2008.<\/p>\n Como resultado, los propietarios que hab\u00edan asegurado hipotecas a tasas cercanas al 4% se vieron desincentivados a prepagar sus pr\u00e9stamos o vender sus viviendas, ya que comprar una nueva propiedad implicar\u00eda asumir una tasa significativamente m\u00e1s alta. En consecuencia, tanto los vol\u00famenes de ventas de viviendas como las solicitudes hipotecarias cayeron dr\u00e1sticamente. Seg\u00fan el \u00edndice de la Asociaci\u00f3n de Banqueros Hipotecarios (MBA), las solicitudes disminuyeron un 77% en comparaci\u00f3n con finales de 2020.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n La conclusi\u00f3n de este an\u00e1lisis conduce al concepto de asequibilidad, que mide cu\u00e1n accesible es comprar una vivienda considerando la relaci\u00f3n entre el ingreso medio del hogar, los precios de la vivienda y las tasas hipotecarias; en otras palabras, el efecto combinado de todos los factores discutidos anteriormente. Actualmente, la asequibilidad se encuentra en su nivel m\u00e1s bajo en m\u00e1s de 20 a\u00f1os, un 33% por debajo del m\u00e1ximo reciente alcanzado a fines de 2020. En resumen, se espera que el volumen de transacciones inmobiliarias se mantenga bajo, con una actividad de refinanciamiento limitada, hasta que estos indicadores clave se estabilicen.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n Existen varias diferencias y solo algunas similitudes entre la crisis subprime de 2008 y la situaci\u00f3n actual. La principal diferencia radica en la capacidad de los hogares para cumplir con el servicio de su deuda. Aunque las tasas hipotecarias actuales son superiores al promedio hist\u00f3rico, el volumen total de endeudamiento ha disminuido, y la mayor\u00eda de las hipotecas existentes fueron contratadas a tasas bajas, cercanas al 4%. Como resultado, el servicio de la deuda representa solo alrededor del 4% del ingreso disponible de los hogares. Esto indica que, a diferencia de 2008, el mercado actual no atraviesa un per\u00edodo de especulaci\u00f3n excesiva en los precios de la vivienda.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n Antes de concluir, es importante complementar el an\u00e1lisis con la distinci\u00f3n entre los mercados p\u00fablico y privado, centr\u00e1ndose espec\u00edficamente en los REITs residenciales, que se encuentran entre los mayores propietarios institucionales de viviendas en Estados Unidos. Actualmente, estas corporaciones poseen aproximadamente entre el 10% y el 15% de todas las viviendas del pa\u00eds. Dentro de los REITs residenciales, los principales subsectores son los apartamentos, las viviendas unifamiliares y las viviendas prefabricadas, siendo los apartamentos el segmento m\u00e1s grande.<\/p>\n A finales de 2022, los REITs operaban con tasas de capitalizaci\u00f3n promedio cercanas al 6%, mientras que en el mercado privado las tasas se manten\u00edan en torno al 5%. Como se muestra en los datos hist\u00f3ricos, las tasas de capitalizaci\u00f3n de los REITs tienden a ser mucho m\u00e1s vol\u00e1tiles, ajust\u00e1ndose de forma r\u00e1pida y pronunciada a los cambios en las condiciones del mercado.<\/p>\n Adem\u00e1s, existe una desviaci\u00f3n significativa con respecto al promedio hist\u00f3rico del diferencial entre las tasas de capitalizaci\u00f3n del mercado p\u00fablico y privado. Este diferencial alcanz\u00f3 hasta dos desviaciones est\u00e1ndar por encima de la media hist\u00f3rica, lo que indica que es probable una reversi\u00f3n en los pr\u00f3ximos trimestres. Esto podr\u00eda traducirse tanto en un ajuste al alza en el mercado privado como en una correcci\u00f3n en el mercado p\u00fablico, cerrando gradualmente la brecha entre ambos y aline\u00e1ndolos con los patrones hist\u00f3ricos.<\/p>\n El trabajo remoto en Estados Unidos se ha convertido en una tendencia estructural y se espera que permanezca como una pr\u00e1ctica a largo plazo.<\/p>\n<\/li>\n Los flujos de migraci\u00f3n interna hacia regiones como el Sunbelt tambi\u00e9n continuar\u00e1n, aunque a un ritmo m\u00e1s moderado que en los \u00faltimos trimestres. Con una cantidad significativa de nueva oferta habitacional prevista para 2023 y 2024, se espera que el mercado se equilibre: los precios probablemente no aumenten dr\u00e1sticamente debido a la fuerte demanda, pero tampoco caigan abruptamente gracias a la absorci\u00f3n de la nueva oferta.<\/p>\n<\/li>\n Los niveles de alquiler se mantienen respaldados por los ingresos promedio, incluso despu\u00e9s de los incrementos de los \u00faltimos a\u00f1os. Se espera un crecimiento moderado de los alquileres a lo largo de 2023.<\/p>\n<\/li>\n Por el contrario, existe un margen limitado para una mayor apreciaci\u00f3n de los precios de la vivienda. El escenario m\u00e1s probable es una disminuci\u00f3n en el volumen de transacciones, impulsada principalmente por el alto costo del capital.<\/p>\n<\/li>\n En general, no se prev\u00e9n disrupciones severas a largo plazo: el mercado a\u00fan se est\u00e1 ajustando a las nuevas condiciones, pero a medida que la econom\u00eda estadounidense crece, los ingresos aumentan y persiste la escasez estructural de viviendas, estos seguir\u00e1n siendo los principales impulsores del sector en el futuro.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n<\/div>\n<\/article>\n<\/article>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Para introducir el mercado de la vivienda, es necesario comprender su relevancia y su valor total. El valor total del mercado de la vivienda fue de $43 billones en 2022, seg\u00fan Zillow Research. Representa 27% de todo el patrimonio neto de los hogares en EE.UU., y es casi el doble del tama\u00f1o del PIB de EE.UU. (U$ 23 billones). La vivienda es tambi\u00e9n la mayor inversi\u00f3n para 50% de la poblaci\u00f3n estadounidense, con 58% del patrimonio neto total de sus hogares. No s\u00f3lo es el principal activo, sino tambi\u00e9n el mayor componente de deuda; la deuda hipotecaria representa 69% de la deuda total de los hogares, o $11,4 billones. Por lo tanto, los niveles de vivienda tambi\u00e9n son relevantes para el IPC general estadounidense; la vivienda es el indicador m\u00e1s representativo, con una ponderaci\u00f3n de 32%. Otra estad\u00edstica a destacar es la actual tasa de 65,5% de propiedad de la vivienda de todos los hogares estadounidenses. 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Trabajo remoto (Work From Home \u2013 WFH)<\/h4>\n
Formaci\u00f3n de hogares<\/h4>\n
State education<\/h2>\n
Control de Alquileres<\/h4>\n
Impuestos a la Propiedad<\/h4>\n
Desglose de Gastos Operativos<\/h4>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n
Empleo, Ingresos y Ahorros<\/h2>\n
Beneficios Sociales y Ahorros Personales<\/h4>\n
Ingresos y Desempleo<\/h4>\n
Alquileres y Vacancia<\/h2>\n
Relaci\u00f3n Alquiler-Ingreso<\/h4>\n
Precios de la Vivienda en el Mercado<\/h2>\n
Home sales<\/h4>\n
Crecimiento<\/h4>\n
Ventas Pendientes de Viviendas<\/h4>\n
Diferencial entre Hipotecas y Bonos del Tesoro<\/h2>\n
Asequibilidad (Affordability)<\/h2>\n
2023 vs. 2008<\/h4>\n
Mercado P\u00fablico vs. Privado<\/h4>\n
Conclusiones<\/h2>\n
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