{"id":3759,"date":"2025-08-27T14:11:11","date_gmt":"2025-08-27T17:11:11","guid":{"rendered":"https:\/\/rbrasset.resultate.site\/?p=3759"},"modified":"2026-01-29T16:47:56","modified_gmt":"2026-01-29T19:47:56","slug":"paper-timing-de-mercado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/blog\/paper-timing-de-mercado\/","title":{"rendered":"Artigo | Timing de Mercado"},"content":{"rendered":"

La evoluci\u00f3n de los Fondos de bienes Ra\u00edces<\/h2>\n

En la industria de la FIIs, es relativamente reciente, en el IFIX se inici\u00f3 a finales de 2010. En poco m\u00e1s de 15 a\u00f1os de historia, y los Fondos Inmobiliarios se han ganado relevancia y popularidad, alcanzando a m\u00e1s de <\/span>Us$ 300 millones de d\u00f3lares de ayuda por d\u00eda<\/span>con un <\/span>el valor total es de Us$ 140 millones de d\u00f3lares <\/span>y por m\u00e1s de un <\/span>2,7 millones de los inversores<\/span>. Cada vez m\u00e1s, institucionales y de otros sectores han iniciado la cobertura de las inversiones en el sector, entre ellas: <\/span>fondos de pensiones.<\/span>, <\/span>los fondos de multimercado <\/span>y <\/span>los \u00edndices internacionales<\/span>.<\/span><\/p>\n

La evoluci\u00f3n de la industria, que tambi\u00e9n pasa a trav\u00e9s de la <\/span>la consolidaci\u00f3n de nuevos sectores de la<\/span>. En primer lugar, IFIX est\u00e1 principalmente compuesto por la FIIs, de Ladrillo, con varios de ellos <\/span>los fondos de los pasivos y\/o monoativos<\/span>. A lo largo del tiempo, los fondos de gesti\u00f3n activa, que dominaron en el \u00edndice, as\u00ed como en nuevos sectores, como los fondos destinados a Pagar, FOFs y, recientemente, los Hedge Funds. En la actualidad, la <\/span>La clase de Ladrillo, que representa el 55% del contenido de <\/span>la <\/span>La clase de Papel <\/span>(Bueno, FOFs, Hedge Funds) <\/span>45%<\/span>.<\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n, desde el punto de vista de la gesti\u00f3n de los fondos en el IFIX, movimientos interesantes que se han producido desde que la epidemia y hasta el d\u00eda de hoy. Para el a\u00f1o 2020, una de las 10 mayores gestoras de degradando <\/span>El 73% de su contenido<\/span>mientras que el 17% se encontraba bajo la administraci\u00f3n de 24 de administraci\u00f3n, <\/span>un total de 34 en la IFIX<\/span>. Con el aumento de la liquidez, as\u00ed como las condiciones macroecon\u00f3micas favorables para el 2021 y 2022, <\/span>nuevas que han entrado en el mercado de gesti\u00f3n de<\/span>reducir la <\/span>la concentraci\u00f3n de las 10 m\u00e1s grandes del mundo en el 62% de <\/span>y la ampliaci\u00f3n de la <\/span>la cantidad total de la administraci\u00f3n de 50<\/span>. Ya que en el 2023 y 2024, los principales veh\u00edculos que han ganado m\u00e1s espacio, con un nivel de emisiones por encima de los Us$ 1 mil millones, que se alza de nuevo, m\u00e1s de la concentraci\u00f3n entre las <\/span>Las 10 m\u00e1s grandes del mundo en el 71% de<\/span>y , adem\u00e1s, de un mecanismo de <\/span>la consolidaci\u00f3n de la gesti\u00f3n encabezada por la Patria.<\/span>.<\/span><\/p>\n

En el an\u00e1lisis del volumen de ventas total en el casco antiguo de <\/span>IFIX se ha triplicado el capital de los inversores<\/span>incluso atravesando por una crisis econ\u00f3mica y pol\u00edtica, como la de 2015-2016, en la COVID-19, y el m\u00e1s fuerte de la inflaci\u00f3n. Esto se simboliza en la <\/span>la esencia de los Fondos y bienes Ra\u00edces<\/span>: <\/span>los edificios comerciales y de viviendas, galpones, Bueno y de los centros comerciales, que ayudan a proteger el capital de los inversionistas en el largo plazo, incluso en contra de la inflaci\u00f3n<\/span>. Por lo tanto, en el mercado inmobiliario, lo que representa la <\/span>la mayor asignaci\u00f3n de capital en el mundo.<\/span><\/p>\n

Descripci\u00f3n de la hora actual<\/h2>\n

Para comprender el mundo actual, es importante entender la relaci\u00f3n de los FIIs con el entorno macroecon\u00f3mico, que representa la NTN-B. <\/span>Los activos de bienes ra\u00edces y, en general, en comparaci\u00f3n con los <\/span>bonos de largo duraci\u00f3n <\/i><\/b>en el caso de la NTN-B en el largo plazo. Esto es porque reemplazan a los de la inflaci\u00f3n en los bienes inmuebles, protegen a la ciudad, ofrecen un <\/span>dise\u00f1o <\/span><\/i>en el garaje. Con todo ello, lo m\u00e1s normal es que los <\/span>Las variaciones del Tesoro sirven de referencia para fijar los precios de los FII.<\/span><\/p>\n

En agosto de 2024, en la <\/span>NTN-B en el 2035 se lleg\u00f3 a cotizar en el 5,80%<\/span>. Desde entonces, la cadena de noticias negativas con respecto a los riesgos fiscales, lo que se suma a las turbulencias internacionales, con el agravamiento de los conflictos armados y las guerras comerciales, dieron lugar a la negociaci\u00f3n de la <\/span>NTN-B, el 7,8% de<\/span>la <\/span>la tasa m\u00e1s alta de los \u00faltimos 15 a\u00f1os<\/span>comparable s\u00f3lo a la de los niveles de 2015 a 16 a <\/span>lo que refleja un aumento del riesgo-pa\u00eds<\/span>.<\/span><\/p>\n

Con ello, la FIIs, as\u00ed como en pr\u00e1cticamente todas las categor\u00edas de la poblaci\u00f3n activa en Espa\u00f1a, se refleja en el aumento en el riesgo de una ca\u00edda de los precios en el mercado burs\u00e1til.<\/span><\/p>\n

En enero del a\u00f1o 2025, IFIX se cotiza con un descuento superior a la de <\/span>Un 18% con respecto al valor de los activos<\/span>un nivel inferior a la del pico de la epidemia, cuando el <\/span>el descuento es de un 16% de<\/span>cerca de la <\/span>la crisis de 2015 a 16 a las veinticuatro (24%) <\/span>. Vale la pena recordar que, en la actualidad, el \u00edndice est\u00e1 compuesto por <\/span>El 45% de la FIIs de Papel<\/span>que, por su naturaleza, debe ser la menos afectada que en momentos de estr\u00e9s.<\/span><\/p>\n

Al analizar por separado los <\/span>FIIs de la funci\u00f3n en el IFIX <\/span>est\u00e1n siendo negociados con <\/span>descuento del 12%<\/span>mientras que los de la FIIs, de Ladrillo, que presentan un <\/span>21% de descuento<\/span>. En el punto \u00e1lgido de la epidemia, los valores han llegado a un 14,5% y 17,8%, respectivamente.<\/span><\/p>\n

En un punto de atenci\u00f3n importante, es la evaluaci\u00f3n de los riesgos de cada una de las operaciones a fin de determinar el impacto de la actual se basa en los problemas estructurales. Que tal <\/span>El 65% de las operaciones de compra y venta de la FIIs se genera en los inversores personas f\u00edsicas<\/span>es comprensible que se produzcan <\/span>las distorsiones en los precios de los activos,<\/span>tanto de manera positiva como negativa.<\/span><\/p>\n

Overshooting<\/h2>\n
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En paralelo con el 2015 a 16 a la situaci\u00f3n econ\u00f3mica en la era de la otra. Hemos visto una ca\u00edda en el PIB de la -3,15% m\u00e1s que en el a\u00f1o 2015, y -2,90% m\u00e1s que en el a\u00f1o 2016.<\/p>\n

En ese escenario, el mismo que en las carteras de alta calidad de los centros comerciales sufrieron ca\u00eddas en el valor real de las ventas de la -8,0% m\u00e1s que en el a\u00f1o 2015, y -4,15% m\u00e1s que en el a\u00f1o 2016. El impacto negativo en el sector de la log\u00edstica se ha evidenciado con el mayor nivel de ocupaci\u00f3n (21,8%) en los \u00faltimos 12 a\u00f1os, m\u00e1s all\u00e1 de la ca\u00edda de los precios medios de alquiler de un -3,6%. Como la tasa de inflaci\u00f3n del a\u00f1o 2016, fue de un 6,3%, y el impacto negativo de la era de la -9,3%. Los a\u00f1os de la pandemia, en el a\u00f1o 2016 es el a\u00f1o en el que hemos tenido la absorci\u00f3n neta negativa (-120 mil m2, en el sector empresarial y de los territorios.<\/p>\n

En pocas palabras, los precios de la FIIs se han visto afectados, con base en los argumentos fundamentalistas de las operaciones que han sido fuertemente impactadas.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n

De forma contraria, en el 2024, la misma cartera de productos de alta calidad y de los centros comerciales se ha mencionado, present\u00f3 un crecimiento medio de las ventas de un 3,3% por encima de la inflaci\u00f3n. En el sector de la log\u00edstica se ha alcanzado el nivel m\u00e1s bajo de la contingencia de la historia (8,17%). Incluso en el sector de las losas de empresas, que ha sido muy afectado por la epidemia, el punto m\u00e1s alto de la absorci\u00f3n de l\u00edquido, ya ha registrado m\u00e1s de 484 mil m2, en s\u00e3o paulo.<\/p>\n

Con una serie de novedades operacionales positivos, se puede observar en el gr\u00e1fico anterior, los Fondos Inmobiliarios, que est\u00e1n repartidas en niveles similares a los de 2015 a 16 a. \u00bf <\/span>Dividend Yield de IFIX actual, que supera el 14,8% de a. a.<\/span>generando un <\/span>extensi\u00f3n de 7,0% con respecto a la NTN-B, la m\u00e1s alta de los \u00faltimos 15 a\u00f1os<\/span>.<\/span><\/p>\n

A la vista de RBR, en la que podemos estar ante un\"overshooting <\/i>'una reprecifica\u00e7\u00e3o tendencias de los precios de la FIIs, en el que los fundamentos operativos que no est\u00e1n siendo debidamente en consideraci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Los Diferentes sectores, diferentes upsides<\/h2>\n

El IFIX se puede dividir en dos agrupaciones principales: <\/span>Los ladrillos (55%) <\/span>y <\/span>El Papel (el 45%)<\/span>.<\/span> Hemos hecho en la clase de Ladrillo, en los cinco sectores que est\u00e1n representados en el lateral. <\/span>El an\u00e1lisis de<\/span>\u00a0se compone de los fondos m\u00e1s representativos de cada uno de ellos.<\/span><\/p>\n

Por lo general, en los sectores de Ladrillo que est\u00e1n siendo negociados con <\/span>Dividend Yield<\/span>\u00a0de entre el 10% y el 12% de <\/span>. Por otra parte, con el aumento de la tarifa en los contratos de arrendamiento de la tasa de inflaci\u00f3n,<\/span>\u00a0podemos referirnos a un cargo de <\/span>IPCA + 10% a un 12% de<\/span>.<\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s, permite evaluar el valor razonable de cada activo dentro de cada uno de los fondos. Esta<\/span>\u00a0la evaluaci\u00f3n se genera un <\/span>Justo El Cap Rate* <\/i><\/b>en relaci\u00f3n con los fondos y, por lo tanto, para los ni\u00f1os.<\/span>\u00a0<\/span>El a\u00f1o pasado, casi todas las transacciones de bienes ra\u00edces en el mercado privado, se han producido con la <\/span>Cap Rates <\/i><\/b>cerca del 8,0% y el 9,0% de<\/span>en l\u00ednea con las previsiones de las evaluaciones.<\/span><\/p>\n

Con el objetivo de considerarnos en el valor razonable de los activos y se compara con el valor impl\u00edcito se cotizan en la bolsa, lo que permite una estimaci\u00f3n de la ganancia de capital a lo largo del tiempo. \u00bf <\/span>Probabilidades De Cap Rate <\/i><\/b>s\u00f3lo se tienen en cuenta los precios de mercado, en el que se encuentran deteriorados, lo que resulta en una distorsi\u00f3n significativa en relaci\u00f3n con el <\/span>Justo El Cap Rate <\/i><\/b>. \u00bf <\/span>aumento de capital estimado (<\/span>Al rev\u00e9s <\/i><\/b>) oscila entre el 20% y el 40% de<\/span>con la esperanza de realizar a lo largo del tiempo.<\/span><\/p>\n

Si suponemos que tenemos una suposici\u00f3n conservadora de la convergencia en el valor razonable, en un plazo de cinco a\u00f1os, y a esto a\u00f1adimos que el cargo lo demuestra el anterior, hemos dise\u00f1ado una TIR de 20% a 30% al a\u00f1o en el sector del Ladrillo.<\/p>\n

FIIs de Papel, que tambi\u00e9n merecen la pena?<\/h2>\n
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A diferencia de los fondos de Ladrillo, as\u00ed como los fondos de Amortizaci\u00f3n y FOFs tienen un marcado mensual de mercado (MTM) del patrimonio l\u00edquido (PL), lo que hace que el PL, ya que refleja los cambios del mercado. Adem\u00e1s, como los fondos de amortizaci\u00f3n inversi\u00f3n financiera y no en la equities, por lo que deber\u00edan de ofrecer una mayor protecci\u00f3n a la capital de los accionistas.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, los de la FIIs de la CRE\u00cd realmente que cuentan con una menor volatilidad. Sin embargo, en el sector de los Cr\u00e9ditos es de un 12% por debajo del valor de los activos, lo que ha afectado negativamente a la marca de la NTN-B. de Esta forma, la inversi\u00f3n en estos FIIs, no se considera s\u00f3lo como una de las tesis de su cargo, sino tambi\u00e9n como una oportunidad de ganancia del capital.<\/p>\n

Siguiendo una metodolog\u00eda similar a la de los FIIs de los Ladrillos, el an\u00e1lisis de la FIIs de la RA se eval\u00faa de forma individual de cada activo, mediante el establecimiento de una tarifa justa para cada una de las operaciones sobre la base de la curva de inter\u00e9s actual. Partimos del supuesto de que los precios de mercado de la convergir\u00e3o el valor de los activos (PL) a lo largo de la duraci\u00f3n media de la cartera de productos, entre los 3 y los 5 a\u00f1os de edad), ya que se trata de una deuda con un plazo de pago establecidos. A esto a\u00f1adimos que este descuento a la tasa de m\u00e1ster en gesti\u00f3n tur\u00edstica de la cartera, se obtiene que la tasa impl\u00edcita de los mercados. El diferencial entre el tipo de inter\u00e9s de mercado y la cuota justa (fair), es que el potencial de recuperaci\u00f3n (al rev\u00e9s) de cada uno de ICF.<\/p>\n

Entre las cuatro subclases, s\u00f3lo las IIC de alto grado asignadas a CDI cotizan por encima del VL y se consideran una alternativa al efectivo. Por \u00faltimo, cuando aplicamos el descuento de mercado a la rentabilidad estimada por el tipo justo de la cartera ajustado a la duraci\u00f3n, proyectamos una rentabilidad de entre IPCA + 12% e IPCA + 14% para las IIC indexadas a IPCA.<\/p>\n

El rendimiento Hist\u00f3rico \u2013 Multiestrat\u00e9gia RBR<\/h2>\n
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De la lectura de los ciclos de bienes ra\u00edces, junto con la visi\u00f3n de la fundamental, que es la base de todas las decisiones de RBR. Se inici\u00f3 en la administraci\u00f3n de las primeras de las carteras administradas con m\u00e1s de 10 a\u00f1os de edad, con la misma esencia. Especialmente en estos momentos de crisis, en el desempe\u00f1o de la cartera de RBR, se destac\u00f3 que, en relaci\u00f3n con el IFIX y la CDI. Cerramos el 2024, con un rendimiento total de 301% (15,8% interanual), lo que representa un CDI + 6,10% en el a\u00f1o, y el IPCA + 9,83% en el a\u00f1o.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n

El Rendimiento Hist\u00f3rico \u2013 Los Fondos Que Se Enumeran<\/h2>\n
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En el 2024, el IFIX se registr\u00f3 una ca\u00edda del 5,9%, as\u00ed como de la cartera de RBR como se ha indicado anteriormente. En tiempos dif\u00edciles, en los fundamentos de las inversiones que tienden a sobresalir. El RBR Alfa (RBRF11 y el RBR Hedge Fund (RBRX11), presentaron el mejor desempe\u00f1o en la medici\u00f3n PL + Dividendos en el 2024, en comparaci\u00f3n con la de sus compa\u00f1eros. Aunque se cuenten con los or\u00edgenes de la vuelta distintos, que comparten un mismo ideal: la lectura de los ciclos inmobiliarios, as\u00ed como una visi\u00f3n fundamentalista.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El sector de los FII es relativamente nuevo; el IFIX comenz\u00f3 a finales de 2010. En poco m\u00e1s de 15 a\u00f1os de historia, los fondos inmobiliarios han ganado relevancia y notoriedad, alcanzando m\u00e1s de R$ 300 millones negociados al d\u00eda, con un valor total de R$ 140.000 millones y m\u00e1s de 2,7 millones de inversores. Cada vez m\u00e1s, inversores institucionales de otros segmentos han empezado a cubrir e invertir en el sector, entre ellos: fondos de pensiones, fondos multimercado e \u00edndices internacionales.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":3009,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[40,62],"tags":[],"class_list":["post-3759","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigos","category-imobiliario-brasil"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3759","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3759"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3759\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7513,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3759\/revisions\/7513"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3009"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3759"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3759"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/novorbrasset.resultate.site\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3759"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}